Comment louer un bien

LA GRL - Garantie des Risques Locatifs

LA GRL - Garantie des Risques Locatifs

 

Définition de la GRL

L’article L 313-3 g) du code de la construction et de l’habitation a institué la Garantie des Risques Locatifs (GRL) dans le but de garantir le bailleur contre les impayés de loyers de locataires qui ne remplissent pas les conditions de solvabilité des assurances de loyers impayés traditionnelles.

Trois décrets du 23 décembre 2009 (JO du 26) ont profondément remanié le fonctionnement de la GRL. Désormais, est prévue la mise en place d’un contrat d’assurances unique qui couvrira les propriétaires contre les risques d’impayés de tous les locataires présentant, à l’entrée dans le logement, un taux d’effort inférieur ou égal à 50 %.

La conclusion d’un contrat d’assurance GRL suppose que deux conditions préalables soient remplies :

-       la conclusion d’une Convention entre l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives (APAGL) et une compagnie d’assurance, ce qui suppose une démarche volontaire des compagnies d’assurance à adhérer à ce dispositif ;

-      la démarche volontaire d’un bailleur de souscrire un contrat d’assurance avec une compagnie d’assurance, adhérente au dispositif GRL.

 La souscription d’un contrat d’assurance GRL reste donc facultative.

 

Une évaluation de l'efficacité économique et sociale du nouveau dispositif GRL sera effectuée (présentation d’un rapport au plus tard le 31 mai 2012).

 

Entrée en vigueur : le 27 décembre 2009

 

 

I - Les Logements concernés :

 

ü  Logements éligibles à la GRL

                                                               

Pour être éligibles à la GRL, les logements doivent être :

- situés sur le territoire français

- loués nus ou meublés à titre de résidence principale

- dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à 2000 € à la date de souscription du contrat.

 

En cas de bail mixte : seule la partie destinée à l'habitation est couverte par la GRL.

 

 

ü  Logements exclus du dispositif GRL

 

Ne sont pas éligibles à la GRL, les logements :

- n'appartenant pas à des propriétaires bailleurs personnes physiques ou à des SCI « familiales »,

- faisant l'objet d'une convention APL (art. L 351-2 du code de la construction et de l'habitation) sauf si cette convention a été signée avec l’ANAH ou à l'occasion de l'octroi d'une aide de celle-ci ;

- faisant l'objet d'une sous-location ;- loués dans le cadre de baux commerciaux, ruraux et professionnels.

 

 

 

II - Les Locataires concernés :

 

Désormais, tout  locataire dont le taux d’effort n’excède pas 50 %, quel que soit son statut professionnel, est éligible à la GRL.

 

                                                            

ü  Les locataires éligibles

 

Les locataires éligibles sont classés en trois catégories. Il s’agit :

- des locataires éligibles au 1 % Logement

- des locataires éligibles Etat

- des autres locataires éligibles (ceux dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 28 %).

Pour plus de détails sur les locataires éligibles, veuillez vous reporter à la fin de la présente note.

Le contrat d’assurance GRL peut couvrir à la fois des locataires entrants et des locataires en place.

 

Cas des locataires en place lors de la souscription du contrat GRL

- le bail doit avoir pris effet au moins 6 mois avant la date de souscription et il ne doit pas y avoir 2 mois, consécutifs ou non, d’impayé total ou partiel de loyer au cours des 6 mois précédant cette souscription. Dans le cas contraire, le locataire n'est pas éligible à la GRL.

- Si le bail a pris effet moins de 6 mois avant la date de souscription du contrat d’assurance, le locataire n’est pas éligible à la GRL.    

                                            

ü  Les locataires non éligibles

Les locataires dont le taux d’effort est supérieur à 50 % ou est indéterminé ne sont pas éligibles à la GRL. Il en est de même pour les locataires qui paient un loyer mensuel excédant 2 000 €.

                                                                                                                                      

                                                            

ü  Le taux d’effort

Taux d'effort = Loyer mensuel / Ressources mensuelles 

Les ressources prises en compte comprennent l'ensemble des revenus des personnes composant le ménage locataire ou des colocataires (revenus d'activités, pensions, allocations familiales et sociales, y compris aides au logement versées directement au bailleur, autres revenus à caractère régulier).

Le bailleur doit vérifier que le taux d'effort du locataire est inférieur ou égal à 50 %. Il doit donc demander au locataire les pièces justificatives permettant de contrôler son taux d'effort.

                                                            

ü  Les démarches préventives et curatives effectuées auprès des locataires

L'APAGL assure auprès des locataires relevant de la catégorie des locataires éligibles 1 % Logement/Etat une démarche préventive des sinistres et une démarche curative.

La démarche préventive

Elle consiste à informer ces locataires sur les précautions permettant de réduire les risques de difficultés financières en fonction de leur situation et sur les dispositifs d'aide et de soutien existants ainsi qu’à les orienter vers des organismes susceptibles de les aider.

 

La démarche curative

En cas de déclaration de sinistre au titre de la garantie « loyers impayés », l'assureur saisit l'APAGL qui réalise une analyse de la situation familiale, sociale et financière du locataire et détermine si cette situation nécessite qu'elle assure un traitement social. Elle prescrit à l'assureur des modalités de recouvrement adaptées soit à l'amiable (plan d’apurement de la dette) soit au contentieux.

 

III – Le Contrat socle de GRL :

 

Un contrat d’assurance GRL dit « contrat socle » est conclu entre un bailleur et un assureur, signataire d’une convention avec l’APAGL.

 

 

ü  Les modalités de souscription par les bailleurs

 

Peuvent souscrire un contrat GRL les bailleurs personnes physiques ou morales. Pour cela, ils signent un contrat socle avec la compagnie d’assurance de leur choix, adhérente au dispositif GRL.

Ils peuvent souscrire un contrat individuel par lot OU un contrat groupe incluant la gestion de plusieurs lots.

La vérification de l'éligibilité des logements et des locataires au contrat socle GRL relève de la responsabilité des assureurs au regard des pièces justificatives transmises par les bailleurs.

En cas de changement de locataire ou d'un des locataires, l'assureur devra effectuer soit un avenant soit une résiliation avec souscription d'un nouveau contrat. Lorsque le logement ou le locataire n’est pas éligible à la GRL, les bailleurs peuvent conclure un autre contrat d’assurance garantissant les impayés de loyer avec un assureur adhérent ou non au dispositif GRL.

                                                            

ü  Les conditions générales du contrat socle

 

Un décret n° 2009-1621 du 23 décembre 2009 fixe le cahier des charges auquel sont soumis les contrats d’assurance GRL. Ce cahier des charges se substitue au  précédent cahier des charges approuvé par décret du 24 janvier 2007.

 

Les conditions générales du contrat socle sont communes pour tous les bailleurs.

 

a) Les garanties comprises dans le contrat socle

 

Le contrat socle comprend trois garanties minimales qui sont indépendantes de la solvabilité des locataires éligibles. Chaque compagnie d’assurance peut proposer en sus des garanties optionnelles.

 

 

v  La garantie « loyers impayés »

 

Le sinistre est constitué en cas :

- d'impayé total pendant deux mois consécutifs ou non OU

- d'impayé partiel, lorsque le cumul des sommes impayées, apprécié sur une période n’excédant pas douze mois consécutifs, atteint un mois de loyer, déduction faite des aides au logement versées au bailleur.

 

Le plafond d'indemnisation au titre de la garantie « loyers impayés » et de « prise en charge des frais de contentieux » est fixé à 70 000 €.

 

Le processus d'indemnisation s'applique, dans la limite du plafond, jusqu'à la date de récupération effective du logement (remise des clés par le locataire, état des lieux de sortie contradictoire, constat d'huissier d'état des lieux de sortie, procès-verbal de reprise par huissier, décès du locataire mettant fin au bail).

 

 

v  La garantie « dégradation locative »

Est pris en charge, au départ du locataire, le coût des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations imputables à celui-ci causées durant sa période d'occupation et constatées lors de la reprise du logement dans la limite de :

- 7 700 € TTC par logement et par sinistre  en cas de location nue ;

- 3 500 € TTC par logement et par sinistre en cas de location meublée.

 

L'indemnisation est effectuée après une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie après déduction des frais non pris en charge par le contrat d’assurance, notamment les frais d’entretien, et  d’un taux de vétusté.

  

v  La garantie « Prise en charge des frais de contentieux »

 

La GRL couvre, dans la limite du plafond commun avec la garantie « loyers impayés », le paiement des frais engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant et obtenir le remboursement des dégradations locatives.

 

Ces frais comprennent les frais de procédure, les commandements de payer, les honoraires d'huissier, d'avocat ou d'avoué dont l'intervention est nécessaire ainsi que les frais visant à l'expulsion du locataire défaillant (frais d'intervention du serrurier et de la police, garde-meubles, déménagement).

 

Ne sont pas couverts par la GRL :

- les frais engagés lorsque les conditions de la mise en jeu de la garantie ne sont pas réunies ;

- les frais de gestion des impayés (notamment les lettres recommandées préalables à la phase contentieuse) ;

- les dépens, amendes, dommages et intérêts éventuellement mis à la charge du bailleur par le juge.

 

 

v  Date d’effet des garanties

 

La date d’effet des garanties correspond :

- pour les locataires entrants, à la date de mise à disposition du logement fixée dans le bail.

- pour les locataires en place, à la date de signature du contrat individuel d'assurance ou de l'adhésion individuelle au contrat groupe.

 

 

b) La subrogation

 

En cas d’impayés, le bailleur s’adresse à son assureur qui l’indemnise directement. Par conséquent, le contrat socle prévoit une subrogation de l'assureur dans les droits et actions du bailleur à l'égard du locataire en cas de sinistre « loyers impayés » et « dégradations locatives».

 

 

c) L'obligation de demande des aides personnelles en tiers payant

 

Si le locataire est éligible à une aide personnelle au logement (APL), le bailleur s'engage à demander le versement en tiers-payant de la prestation auprès de l'organisme payeur.

 

 

ü  La prime d’assurance

Chaque compagnie d’assurance fixe librement le taux de prime. Celui-ci peut être majoré en cas de garanties optionnelles. Dans ce cas, le contrat doit distinguer la prime relative aux garanties minimales et la prime relative aux garanties optionnelles. Les sinistres doivent également être distingués.

Le taux de prime du contrat socle est indifférent de la situation du locataire dès lors qu'il est éligible.

En cas d'aggravation du risque présenté par un bailleur, le taux de prime peut être majoré.

 

ü  Les modalités de gestion des sinistres

 

La gestion et l'indemnisation des sinistres sont effectuées sous la seule responsabilité des assureurs.

Toutefois, pour les locataires éligibles 1% Logement/Etat, la gestion et l’indemnisation s'opèrent selon des modalités qui sont encadrées par la Convention et ses annexes et dans le cadre des démarches préventives et curatives.

                                                   

ü  Les modalités de modification et de résiliation d’un contrat GRL

 

Dans le cadre de la surveillance du portefeuille et en cas d'aggravation du risque présenté par un bailleur ou un courtier d'assurance :

 

* Sur la catégorie des « autres locataires éligibles » : l'assureur peut modifier les garanties du contrat socle à l'échéance du contrat (ex : diminution de la garantie globale, mise en place ou augmentation de la franchise, etc). L'assureur doit informer l'APAGL de ces modifications.

* Sur la catégorie des locataires éligibles 1 % Logement/Etat : à la demande de l'APAGL, l'assureur peut, à l'échéance du contrat, décider de procéder à toute modification des garanties du contrat socle ou mettre fin à la couverture de ces locataires.

* Dès l’amélioration du risque, l'assureur rétablit les garanties minimales du contrat socle sur la catégorie des locataires concernée.

* En cas d'aggravation du risque avéré présenté par un bailleur ou un courtier d'assurance ou de « pratiques non conformes » du bailleur, l'assureur peut prévoir une résiliation du contrat qui ne peut être décidée au plus tôt que quinze jours après information préalable de l'APAGL lorsque le contrat porte sur plus de 200 lots assurés. Pendant ce délai de quinze jours, l'APAGL peut faire part de ses observations et saisir le comité d'éthique.

 

ü  Les modalités de recours des bailleurs et des locataires

 

Le bailleur, en cas d'insatisfaction ou de réclamation portant sur la souscription et la gestion de son contrat GRL (hors compétence du médiateur mis en place par l'assureur), peut saisir la commission des recours interne à l’APAGL.

Cette commission peut également être saisie par un locataire en ce qui concerne les prescriptions formulées  par l’APAGL en matière de recouvrement.

                                                            

ü  Les modalités de contrôle et de sanction des assureurs

 

L'APAGL veille au respect par les assureurs des dispositions du cahier des charges ainsi que des conventions signées avec elle. Suite à un contrôle de sa part, elle peut prononcer des sanctions à l'encontre d'un assureur fautif pouvant aller jusqu'à la résiliation de la convention.

C’est la raison pour laquelle l'assureur doit se réserver la possibilité, auprès des bailleurs et courtiers, d'avoir accès à l'ensemble des documents permettant de justifier que les locataires sont ou non éligibles 1 % Logement/Etat ainsi que de la réalité des sinistres. 

 

ü  Sort des contrats « GRL » conclus antérieurement au 27/12/2009


Les contrats d’assurance GRL souscrits avant le 27 décembre 2009 restent régis par le cahier des charges social du décret n° 2007-92 du 24 janvier 2007 :

- pour les contrats individuels jusqu'à l'échéance de ceux-ci ;

- pour les contrats groupes jusqu'à l'échéance de la totalité des adhésions individuelles à ces contrats.

Les contrats d’assurance souscrits ou reconduits à compter du 27 décembre 2009 sont régis par le nouveau dispositif.

RAPPEL : à partir du 1er janvier 2010, la GARANTIE LOCA-PASS ne sera plus distribuée. Par contre, l’AVANCE LOCA-PASS (avance du dépôt de garantie) est maintenue.

 

IV - Annexe : Locataires éligibles  

(cahier des charges fixé par le décret n° 2009-1621 du 23 décembre 2009)

 

* Les locataires éligibles 1 % Logement sont :

- les ménages locataires dont le taux d’effort est inférieur ou égal à 50 % et qui sont considérés comme relevant d’une situation précaire en raison de leur statut de titulaires de contrats de travail dans le secteur privé non agricole autres que les CDI dont la période d’essai a expiré.

- les ménages locataires dont le taux d’effort est supérieur à 28 % et inférieur ou égal à 50 % et qui relèvent d’une des situations suivantes : les salariés des entreprises du secteur privé non agricole (y compris les anciens salariés retraités et les travailleurs saisonniers, et ce quels que soient leur ancienneté, la nature de leur contrat de travail et le nombre de salariés de l’entreprise), les jeunes de moins de trente ans en recherche ou en situation d’emploi, les étudiants boursiers.

 

* Les locataires éligibles Etat sont :

- les ménages locataires dont le taux d’effort est inférieur ou égal à 50 % et qui relèvent d’une situation précaire en raison de leur statut relevant de l’une des catégories suivantes : titulaires de contrats de travail en dehors du secteur privé non agricole autres que les CDI dont la période d’essai a expiré, bénéficiaires des minima sociaux, demandeurs d’emplois indemnisés, étudiants non salariés, non boursiers.

- les ménages locataires dont le taux d’effort est supérieur à 28 % et inférieur ou égal à 50 % et qui ne relèvent ni des situations mentionnées ci-dessus.

 

* Les autres locataires éligibles sont :

Ceux dont le taux d’effort est inférieur ou égal à 28 %, à l’exception ceux relevant d’une situation précaire définie ci-dessus.

 

V – Textes de loi :

 

Décret n° 2009-1620 du 23 décembre 2009 fixant les règles de gestion et de fonctionnement du fonds de garantie universelle des risques locatifs

Décret n° 2009-1621 du 23 décembre 2009 fixant le cahier des charges prévu au g de l’article L 313-3 du code de la construction et de l’habitation au titre de la garantie universelle des risques locatifs

Décret n° 2009-1623 du 23 décembre 2009 relatif à la garantie de l’Etat au titre de la garantie universelle des risques locatifs pris en application de l’article 85 de la loi n° 2007-1824 du 25 décembre 2007 de finances rectificative pour 2007

 

Nouveau site à consulter : www.grl.fr   - Source d’informations UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier)